Gayrimenkul Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Satıcıdan tapu senedi fotokopisi istenilmeli, tapu dairesinden bu yerin o kimse adına kayıtlı olup olmadığı muhakkak teyit edilmelidir. Taşınmaz, Satıcı görünen kimse adına kayıtlı ise üzerinde taşınmaz malın kıymetini azaltacak bir kayıt (haciz, ipotek, irtifak gibi), tapuda devrine bir engel bulunup bulunmadığı tapu görevlilerine sorularak öğrenilmelidir.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir yer alınacak ise; yönetim planı mutlaka incelenmelidir. Burayı aldıktan sonra bu yönetim planındaki hükümler yeni maliki (sizi) de bağlayacaktır. Bir yerde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı tapu müdürlüğüne sorularak öğrenilebilir. Ayrıca tapu kütüğünün beyanlar sütununda buranın bir yönetim planı olduğu yazılıdır. Alıcı burayı satın alırken düzenlenen satış resmi senedinin arkasına yönetim planının varlığı yazılır ve altı Alıcı’ya imzalatılır. Atılan bu imza ile yönetim planındaki tüm hükümler kabul edilmiş olur.

Tapu bilgilerine ulaşamıyorsanız, satıcıdan, taşınmazın üzerinde mevcut tüm hak ve yükümlülükleri gösterir yeni tarihli tapu kayıt örneği istenmelidir.

Mutlaka satış protokolü yapılmalıdır. Bu protokol; biri alıcıda, diğeri satıcıda kalmak üzere iki nüsha olmalıdır. Anlaşmaya varılan satış şartları ayrıntıları ile bu protokole yazılarak karşılıklı imzalanmalı, satış protokolü birkaç sayfadan oluşuyorsa her sayfada Alıcı ve Satıcının imzaları bulunmalıdır. Satış protokolü imzalanmadan kaparo verilmemelidir. Protokole ne miktar kaparo verildiği yazılmalı ve kaparo anlaşılan satış bedelinin %5’ini geçmemelidir.

Alınacak konut veya işyerinin bulunduğu bina üzerinde kat mülkiyeti olup olmadığının tapu sicil müdürlüğünden öğrenilmesi gerekir. Kat mülkiyetine henüz geçilmemişse, yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) alınması ve kat mülkiyetine geçiş ile ilgili bazı formalitelerin olacağı ve birtakım masraflar yapılması gerekeceği dikkate alınmalıdır.

Satış protokolünde taşınmaza ait adres ve tapu bilgileri açıkça belirtilmelidir. Satış protokolüne taşınmaz malın mahalle-köy, ada-parsel, varsa bağımsız bölüm numaraları yazılmalı ve bilinen posta adresi de mutlaka belirtilmelidir.

Tapudaki masrafların kimin tarafından ödeneceği konusunda anlaşmaya varılmalı ve bu husus satış protokolüne yazılmalıdır. Tapu müdürlüğüne kadar gelen pek çok işlemde sırf bu masrafları kimin ödeyeceğinde anlaşmaya varılmadığından taraflar anlaşmazlığa düşerek satıştan vazgeçebilmektedir. Bu durumda alıcı parasını hazırlayıp geldiğinden zarara uğramaktadır. Her ne kadar kanun alıcı ve satıcıya %2 - %2 oranında ödeme hükmetse de, genel olarak ülkemizde alıcı bu bedeli ödemektedir.  

Mutlaka daha sonradan satıcının bulunabileceği adres ve telefonların alınması gerekir. Pek çok sebepten ötürü satış sonrasında da satıcıya ulaşmanız gerekebilecektir.

Taraflardan birinin cayması halinde cezai şart ödeyeceği satış protokolüne yazılmalı ve cezai şart miktarı belirlenmelidir. Genelde alıcı vazgeçerse verdiği kaparo yanar. Satıcı vazgeçerse aldığı kaparo ile birlikte bir o kadar daha ödeme yapar.

Satış gününe kadar işlemiş emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, su, elektrik, doğalgaz, apartman aidatı, telefon, kablolu TV. gibi borçların kimin tarafından ödeneceğini kararlaştırılmalıdır. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanununa göre bu borçların teminatı gayrimenkuldür. Bu itibarla, alacaklı idare gayrimenkul üzerine haciz koyarak gayrimenkulün satışını isteyebilir. Bu yüzden satıcıdan bu idarelerden alınmış "...borcu yoktur." yazısının getirilmesini istemekte yarar vardır. Bu mümkün olamazsa bu borçlardan sorumluluğun satıcıya ait olduğu protokole yazılmalıdır.

Doğrudan sahibinden mi, yoksa Emlakçı vasıtasıyla mı ev alınmalı?

Yeni bir ev satın almak isteyenler daha ucuz olduğunu düşünerek sahibinden satılık dairelere yöneliyor. Ama bu her zaman istenen tasarrufu sağlamayabilir. Bazı durumlarda sahibinden alınan evler daha yüksek fiyatlara gelebiliyor.

Sektör temsilcilerine göre, insanlar evi doğrudan sahibinden almaya bayılıyor, daha ucuz ve risksiz olduğunu düşünüyor. Oysa bu yanlış bir düşüncedir. Mal sahibi daima malını rayiç bedelin iki katına satmak ister. Zira bu insanın doğasında vardır. Oysa bilinçli bir emlakçı ne alıcısının ne de satıcısının mağdur olmasına izin vermez. Çünkü kendisinden alışveriş yapmış bu müşterilerinin bundan böyle emlak işi olduğunda yine kendisine dönmesini ayrıca kendisi için sürekli iyi birer referans olmasını ister.

Bunun ancak alıcısını ve satıcısını yanıltmadan, hakkaniyete uygun bir alışveriş ile mümkün olabileceğini çok iyi bilir ve bindiği dalı kesmez oysa mal sahibinin böyle bir kaygısı yoktur. Mal sahibi evini satmak üzere emlakçı ya gittiğinde, bilinçli emlakçılar müşterisini dinleyip notunu aldıktan sonra gider konutu görür. Tapu niteliği, imar durumu ve diğer özellikleri ve kriterleri çerçevesinde gerekçeleri ile bir değerleme raporu çıkarır. Mal sahibine Emlak’ının satılabileceği fiyatı sunar.

Banka kredisi kullanarak ev almaya karar verdiğinizde bankanın faiz oranlarına dikkat etmenizde fayda vardır. Bankalar arasında kredi faiz oranında hesaplama farklılıkları yaşandığından bankaya “son taksiti ödediğimde toplamda size ne kadar ödeme yapacağım” diye sorarsanız daha doğru sonuç alırsınız.

Bunun yanı sıra seçeceğiniz projeye de dikkat etmelisiniz çünkü seçtiğiniz proje müteahhidinin bir banka ile anlaşması olabilir. Müteahhide düşük Kredi oranları sağlamış bir banka ile çalışmanız sizin için daha avantajlı olacaktır.

Seçtiğiniz projede müteahhidin herhangi bir banka ile anlaşması yoksa bankaların Faiz oranlarını tek tek incelemelisiniz. Bu incelemeyi yaparken aynı bankanın farklı şubelerinde değişik Kredi Faiz oranları uygulanabileceğini unutmayın. Bankalar Konut kredisi vermek istedikleri için Faiz oranlarında pazarlığa açık olurlar. Seçtiğiniz banka ile bu konuda pazarlık yapabilirsiniz. Herhangi bir banka ile anlaşma yapmadan önce faiz oranı miktarını, sözleşme maddelerini ve dosya masrafı kapsamlarını araştırmanızda yarar vardır.